금리가 하염없이 내려가면 이자 생활자들은 어려움을 겪는다. 그러나 한편에선 과감하게 부동산 투자에 나서는 이들도 있다. 저금리 시기에는 전세금이 급등하게 되는데 이는 전세를 끼고 아파트를 사는 갭투자를 유발한다. 전세금과 매매가의 차이가 크지 않아서 가능한 일이다.
갭투자를 하는 사람에게 금리는 낮을수록, 전세금은 높을수록 좋다. 이처럼 똑같은 금리라도 이를 마주하는 사람들은 자신이 처한 재무 상황에 따라 다른 입장일 수 있다.
우리가 마주하는 모든 숫자는 변한다.
그 방향성도 정해져 있지 않다.
금리는 '돈을 빌려주는 대가 또는 이자율'이다.
자본주의에서 금리는 돈이 늘어나고 줄어드는
속도를 조절한다. 그에 따라주식, 부동산, 비트코인을
포함해 모든 자산의 가격이 오르내린다.
안전마진은 결국 원금 손실 없이 확보할 수 있는
최소한의 수익 개념으로 이해해도 좋다.
'내가 투자했을 때 최소한이 정도 수익은 확보해야지'
라고 생각했을 때의 수익이 안전 마진이다.
보험은 암이나 질병을 위해서만 최소한도로 가입해야
한다. 이중 가입되었는지도 꼭 점검해보아야 한다.
"인플레이션 시대에 돈을 갖고 하지 말아야 할 일은 은행에 저축하는 것이다. 은행 예금 금리는 낮은데 물가상승률은 6%가 넘는다고 하자. 물가상승률에서 예금 금리를 뺀 차이만큼 현금 가티가 줄고 있는 것이다."
- 케빈 올리어리(캐나다 억만장자 투자자)
비과세 상품이 출시된다면 무조건 가입하고 볼 일이다
금융기관의 안전마진을 가늠하는 지표로 순이자마진(net interest margin, NIM)을 꼭 기억해두자.
NIM은 금융회사가 자산을 운용하면서 번 수익에서 자금 조달 비용을 뺀 금액을 운용자산 총액으로 나눈 수치다. 결국 운용하는 자산 단위당 이익률을 의미한다.
대개 은행의 NIM은 3~5%일 때 안정적이라고 간주한다. NIM이 너무 높아도 고위험 대출을 실행 중이라는 뜻이기 때문에 바람직하지 않다.
회사채에 투자할 때는 수익률만 볼 것이 아니라,
자신이 감당할 수준의 위험인지 확인해야 한다.
채권 투자자에게 안전마진은 은행 이자보다는
높은 수익이다. 주식 투자자에게 안전마진은 투자한
기업의 수익이 채권 수익을 크게 초과하는 것일 테다.
그레이엄의 관점에서 말하자면, 기업의 채권
발행액보다 주식의 시가총액이 작다면 이 주식 투자는
상당한 안전마진이 확보되었다고 말할 수 있다.
비과세 상품이라면 당연히 금리가 높을수록 좋다.
금융소득종합과세의 대상이 아니기 때문이다.
낮은 이자율에서는 금융소득종합과세에 크게 신경을 쓰지 않아도 되지만 예적금 금리가 4%대까지 오르면 얘기가 달라진다. ......금융소득종합과세 대상자는 배당과 이자 등으로 거둔 소득이 연 2,000만 원을 초과한 개인이다. 금융소득이 2,000만 원을 넘어서면 다른 소득과 합산해 6.6%부터 무려 49.5%까지 세율을 적용받는다. 이자가 많아진다고 마냥 좋아할 수도 없는 건 세금 탓이다.....금융소득 중 2,000만 원까지는 원천징수 세율인 15.4%(지방소득세 포함)로 분리 과세되지만, 2,000만 원을 초과하는 금융소득은 다른 소득과 합산하여 앞서 말한 누진세율(6.6%~49.5%)을 적용해 세액을 계산한다....다른 소득이 없다면 금융소득이 어느 수준까지 높아져도 추가적인 세금 부담이 없거나 작다.
금융소득 외에 다른 소득이 높은 경우라면, 높은 이자만 추구하는 게 능사는 아니다. 과세 구간이 넘어가 적용되는 세율이 달라질 수 있기 때문이다. 금융소득종합과세를 피할 수 있는 여러 방법을 강구하는 게 바람직하다.
- 절세형 상품에 투자하는 게 좋다
- 비과세종합저축(가입 요건 갖춘 만65세 이상 거주자 가입 가능)
- 장기저축성보험(방카슈랑스)
- 브라질 국채
- 개인종합자산관리계좌(ISA)
- 해외주식투자전용펀드
- 채원 매매 차익과 소액주주의 상장주식 매매 차익도 과세 대상이 아니다
발생한 소득에 대해 일정 세율로 원천징수해 과세가 종결되는 분리과세 상품도 우선 고려해야 한다.
1. ISA
- 1. 다양한 상품을 하나의 계좌에서 모두 운용 가능하다는 점
- 2. 이 계좌에서 발생하는 손익을 통산하여 만기에 인출하는 경우 발생 소득 200만 원(서민형과 농어민은 최대 400만 원)까지는 비과세되고, 초과하는 부분은 9.9%(지방소득세 포함)의 세율로 원천징수되며 과세는 종결된다. 총 납입 한도는 현재 1억원이다.
(현재 개편안 발표함. 한도가 더 늘어날 계획!)
2. 금융상품의 만기를 기간별로 분산하는 게 중요하다.
이자소득과 배당소득이 발생하는 만기를 조정해 연도별로 분산하는 전략을 구사하면 특정 연도에 소득이 집중되는 것을 막을 수 있다.
2. 증여를 통해 통해 배우자 또는 자녀에게 자금을 분산해 투자하는 방법도 절세에 도움이 된다. 소득이 높은 한 사람의 명의로 소득을 집중시키는 것보다는 최대한 여러 사람의 명의로 소득을 분산시키는 방법으로 금융소득종합과세를 피할 수 있다. 증여도 일정 금액까지는 증여세를 내지 않으니 이를 활용하여 자금을 분산해 투자하면 개인별 금융소득을 줄임으로써 결국 세금을 낮출 수 있다.
결국 금리는 돈의 가치다.
은행이 예금이나 대출 금리를 결정할 때는
시장의 다양한 금리와 영업 전략을 고려한다.
반면 대출 금리는 양도성예금증서(CD)금리 같은 시장금리에 연동해 결정한다. CD 금리는 시중은행이 자금을 조달하는 3개월짜리 단기 금리로
일반적으로 중앙은행의 기준금리보다 높다.
예대마진이란 예금 금리와 대출 금리 간의 차이를 말하며 은행이 취하는 안전마진이다.
금리가 시장 원리에 따라 결정된다면 금리가 오를 때는 예대마진이 커지고 금리가 떨어질 때는 예대마진이 작아진다. 예대마진은 은행의 수익과 비용을 모두 반영한 개념은 아니다. 은행상품이 예금과 적금만 있는 것은 아니기 때문이다.
우리가 은행에 돈을 맡길 때 받는 예금 금리는 지표금리와 우대금리로 구분할 수 있다. 예금 금리는 시장금리(지표금리)에다 추가적인 혜택을 주는 것(우대금리)이니 잘 따져보아야하는 이유가 생긴다.
.......
방심하면 낚시에 엮일 수 있으니
상품 가입전에 우대금리 조건을 잘 따져보라.
예금의 경우 예금자보호한도 내에서 가장 높은 금리를 선택해도 무방하다. 금리 쇼핑을 한 후에 만일을 대비해 원금과 이자를 합쳐 예금자보호한도인 5,000만 원을
넘기지 않는 게 안전하다.
한국 주식과 채권의 매매 차익에 대해서는 세금을 내지 않으므로, 이자 이외의 차익은 비과세라는 점을 늘 염두에 두어야 한다.
은행 이자는 일반 과세의 경우, 이자 금액의 연 15.4%(이자 소득 14% + 주민세 1.4%)가 원천징수된다.
(은행에서 세금을 떼고 이자를 지급한다)
세금우대의 경우 이자의 9.5%가 원천징수된다.
금융소득이 연 2,000만 원을 초과하면 종합과세
대상이 된다는 점도 투자자라면 유의할 점이다.
여러 상황을 고려해 저축은행에 돈을 맡기되 이자율이 제1금융권보다 매우 높다면 예금자보호한도 내에서 여러 금융기관에 분산해 투자하는 게 합리적이다.
통상 단기 금리는 상환 기간이 1년 이내인 상품의 금리.
중기채는 만기가 1년 초과 5년 미만, 장기채는 만기 5년 이상으로 보기도 한다. 혹자는 잔존만기 2년 이내의 채권을 단기채라고 부른다.
장단기 금리 차는 장기 금리에서 단기 금리를 뺀 것이다.
.....채권은 만기가 길수록 금리가 높은 게 일반적이다.
.....장기 채권은 유동성이 떨어지는 만큼 더 높은 이자를 줘야 한다.....같은 만기라도 시중에 많이 유통되는 유동성이 높은 채권일수록 매력적이고 금리가 낮게 책정된다. 통상적으로 국채가 일반 회사채보다 시장에서 유동성이 높은 경향이 있어서, 만기가 같더라도 회사채는 유동성 프리미엄이 붙어 국채보다 금리가 높다.
국채는 파산 가능성이 없어서 무위험자산으로 분류된다.
각 시장의 수익률(금리)은
각 시장 자체의 수요와 공급에 의해 결정된다.
시중금리가 오르면 시장에서 매매되는 채권 가격은
내려가고, 시중금리가 떨어지면 채권 가격이 오른다.
채권 가격이 내려가면 같은 돈으로 더 많은 채권을
살 수 있기 때문에 세전 투자 수익률이 높아진다.
* 채권 가격과 투자수익률이 반대로 움직인다
채권 가격과 시장 수익률(시장금리)은 반비례하는데
만기가 길수록 금리 변화의 영향력이 커진다는 사실
결국 금리는 현재가치와 미래가치를 연결하는 매개로서, 내 수중에 있지 않은 미래가치에 대한 할인율이다.
......복리는 이자에 이자를 준다는 의미로 예금자에게 유리하다. 바꿔 말하면 돈을 빌린 자에게는 불리하다.
미래의 가치와 현재의 가치 간에 시장금리가 있다.
금리 관련 의사결정은 명목 금리(객관적 가치)뿐만
아니라 시간 선호율(주관적 가치), 물가상승률(실질 가치)도 중요한 고려 요소가 된다.
채권을 살 때
- 정해진 이자 수익률을 얻기 위해 만기까지 보유
- 채권 가격이 쌀 때(금리가 고점일 때) 매수했다가 금리가 하락해 채권 가격이 오르면 매도해 매매 차익(자본 이득)을 남기는 전략
* 채권의 이자 수익은 과세 대상이지만, 채권의 매매 차익은 주식의 매매 차익과마찬가지로 과세 대상이 아님
금리 인상이 지속적으로 예상되는 시점에는 변동성이
낮고 높은 이자 수익을 올릴 수 있는 단기채가 매력적이다. 반대로 금리 하락 기대감이 있을 때는 장기채에 투자하여 수익을 크게 보는 것도 괜찮다.
경기는 호황과 침체를 거듭하며 계속 순환한다.
경기가 좋지않으면 정부는 돈을 풀고 금리를 내린다.
인플레이션이 발생하면 긴축 모드로 전환해 금리가 상승한다. 급격한 금리 인상으로 장단기 금리 역전이 발생해도 경기 침체가 오지 않는다면 장기채를 산 투자자는 한마디로 물리게 된다. 결국 장단기 금리 역전 현상만으로 장기채를 사는 우를 범해서는 안 된다.
경기 침체는 여러 요인이 복합적으로 작용해 발생한다.
경기는 주기성을 띠고 정점과 저점을 반복하면서 오르내린다. 경기가 정점에서 출발해 하강기를 거쳐 다시 정점까지 올라가는 것을 한 주기라고 한다.
한 주기는 키친(Kitchin, 40개월 단기 파동), 주글라(Juglar, 10년 중기 파동), 쿠즈네츠(Kuznets, 20년 장기 파동), 콘드라티예프(Kondratief, 50년 초장기 파동) 등으로 구분한다.
단기적 경기 순환은 정부 정책에 의해, 중기 파동은 기업의 추자와 재고 변화에 의해, 장기 파동은 사업 혁명 같은 혁신적인 요인에 의해 발생한다.
금리도 경기와 마찬가지로 주기성을 띤다.
금리는 경기 변동과 밀접한 관련이 있다.
이처럼 경기가 변동할 때 채권의 수요와 공급 모두 변하게 되며 공급 변화는 수요 변화보다 민감하게 반응한다.
경기 변동이 금리 변동으로 이어지지만,
역으로 금리가 경기에 영향을 미치기도 한다.
경기 국면에 따라 투자 전략도 달라져야 한다.
아래 그림에서 확장 -후퇴-침체-회복으로 이어지는
네 국면에서 시장을 움직이는 가장 큰 힘은 금리다.
채권 투자를 할 때는 경기 국면을 판단한 이후 2~3년을 내다보아야 한다. 금리가 절정에 이르렀다고 판단되면 단기채보다는 금리가 하락할 때 수익률이 더 클 것으로 기대되는 장기채 위주로 접근할 수 있다.
환율 변동을 고려해 달러를 보유하기 원한다면 미국 장기 국채에 투자할 수 있겠다. 환율 리스크를 피하고 싶다면 한국 장기 국채에 투자하면 된다.
물가가 계속 올라가는 인플레이션 상황에서는
돈의 가치가 하락한다.
경기가 좋으면 금리는 상승한다.
경기가 좋지 않을 때는 반대로 금리가 하락.
흔히 기준금리는 단기 시장금리에 영향을 끼칠 뿐,
장기 금리는 경기를 반영한다고들 한다.
마이너스 금리일 때 산 채권은 만기까지 보유하더라도 원금을 찾을 수 없다. 애초에 채권의 예금 성격이 작동하지 않고 금리 인하에 대한 매각 차익(주식으로서의 기능)만 기대하였기에 이는 당연하다.
물가 안정과 고용안정은 언제나 중앙은행이 손꼽는 핵심 목표이고 중앙은행은 금리와 통화정책을 실시한다.
중앙은행의 금리 정책은 기준금리 변화로 시장금리의 변동을 유도해 가계의 소비 지출과 기업의 투자에 영향을 미치는 것이다. 만약 기준금리 변동에도 시장금리가 반응하지 않는다면 정책의 실효성에 의문이 제기될 수 있다. 기준금리는 중앙은행이 정책적으로 결정하는 금리다. 기준금리는 중앙은행이 제시하는 '초단기 금리의 목표치'라 하겠다.
한국의 기준금리는 한국은행이 일반 은행과
돈 거래를 할 때 적용되는 금리를 말한다.
돈이 남는 은행은 한국은행에 기준금리만큼
이자를 받으며 예금 할 수 있다.
만약 돈이 부족하면 거꾸로 한국은행에
기준금리에 해당하는 이자를 주고 돈을 빌린다.
기준금리는 금융사가 조달하는 원가 개념에 가까워
시장금리에 지대한 영향을 끼친다. 기준금리가 오르면 예금과 대출 금리, 채권 금리가 오른다.
시장금리는 시장에서 결정되는 금리다.
중앙은행이 개입하지 않고
시장의 수요와 공급에 따라 결정된다.
정부가 채권을 발행해서 돈을 빌릴 때의 금리로
국고채 금리가 있다. 은행간에 급전을 빌릴 때의
금리로는 콜금리가 있다.
금융기관들의 영업 활동 과정에서 남거나 모자라는
자금을 30일 이내의 초단기로 빌려주고 받는 것을
'콜(call)'이라고 부른다.
콜시장은 모든 금융기관이 참가해 단기 자금의 수급을 조절하는 시장이다. 금융기관들이 공동 출자한
한국자금중개주식회사가 중개 거래 업무를 담당한다.
은행 간 콜금리는 만기 1~7일 정도의 금리인데 단기로 계산되고 기준금리와 비슷한 수준에서 결정된다.
돈을 빌린 금융기관이 빌려준 금융기관에
소액의 이자를 붙여 돈을 갚게 된다.
은행이 양도성예금증서(certificate 0f deposit, CD)를 발행해 돈을 빌릴 때의 금리는 CD금리라 부른다. ......CD는 은행이 쓰는 차용증인 셈.
개별 기업이 채권을 발행해서 돈을 빌릴 때는 회사채
금리가 적용된다. 언론에서 시장금리가 급등하고 있다고 우려한다면 '국고채 금리, 콜금리, CD 금리, 회사채 금리'가 오르고 있다고 이해하면 된다.
기업에는 기업어음(commercial paper, CP)금리도 중요하다.....CP 금리는 기업의 자금 사정이 좋은지 나쁜지를 판단하는 중요 지표로 사용된다.
토스 앱에서 살 수 있는 다양한 기업어음을
은행 이자와 비교해보고 사는 것도 안정성과 수익성을 고려한 투자일 수 있다.
한국은행이 기준금리를 낮추면 콜금리, CD금리, CP 금리가 뒤따라 하락한다.
그 밖에 시장금리로는....환매조건부채권(repurchase agrement, RP) 금리가 있다. 일정 기간이 흐른 후에 정해진 가격으로 채권을 되사는 조건으로 판매하는 금융상품이다. 금융사끼리 급전을 주고 받거나 자금을 융통할 때 RP를 이용한다. 흔히 레포(Repo)'라고 부른다.
증권사들은 국공채, 우량 회사채, 통화안정채권(통안채) 같은 안전하고 거래가 잘 되는 채권을 기초자산으로 해서 RP 상품을 개인들에게 판매한다.
RP를 사는 투자자들은 확정 금리를 받게 된다.
금리를 결정 방식에 따라 구분하면
- 중앙은행의 기준금리
- 장단기 시장금리
- 은행 예금과 대출 금리 : 시장금리와 영업 전략을 고려. 예금 금리는 경쟁 관계에 있는 채권이나 다른 은행의 예금 금리를 감안해 결정. 대출 금리는 CD금리 등 시장금리에 연동해 결정
중앙은행은 금융기관과 거래할 때 사용하는 기준금리를 정책적으로 조정한다.
- 기준금리는 어떻게 결정될까? - 물가, 실업률, 환율, 경기 상황
- 기준금리의 중요성
- 공개시장운용(open market operation)같은 중앙은행 정책의 기초이기에 정책 금리의 역할을 한다
- 대출 금리 같은 시장금리를 산정하는 출발점
기준금리는 1차적으로 콜금리 변동을 유도
-> 콜금리는 단기 시장금리에 영향을 줌
-> 시차가 있지만 장기 시장금리에도 영향을 줌
장기 시장금리와 은행 예금과 대출 금리는 기준금리와 단기 시장금리 외에 경기, 물가 전망, 은행의 영업 전략에서도 영향을 받기에 기준금리의 조정과 다른 움직임을 보일 수도 있다. 단기 금리는 현재의 기준금리를, 장기 금리는 경기를 바라본다는 말이 그래서 나오는 말.
물론 기준금리를 올리거나 내려도 금융사에서 돈을
거두거나 풀지 않으면 금리에 큰 영향을 주지 않을 수도 있다. 이 경우 중앙은행은 공개시장운영을 통해 채권을 매입하거나 매각해서 시장금리에 영향을 주기도 한다.
통상 기준금리 인상 속도는 통화정책회의인 연방공개시장위원회(FOMC)의 성명서와 점도표(Dot Plot)를 보면 알 수 있다. 통화정책 결정에 관여하는 FOMC 참가자들의 금리 전망치 중앙값으로 그 변화를 감지한다.
FOMC는 기준금리를 비롯해 자산 매입 규모 등
통화정책의 방향성을 결정하는 연준 산하 최고 의사결정 기구다. 점도표는 연준 이사들과 지역은행 총재 등 총 19명 위원이 특정 시기까지의 적정 기준금리 수준을 점으로 찍어 제시한 것이다.
연준의 다음 회의 일정과 매주 변화하는 금리 인상
예상치를 확인해볼 수 있는 사이트는 다음과 같다.
이 사이트에서 지난주 -> 전날-> 현재 금리 동결 확률이 어떻게 변화하는지를 확인하고 투자에 참고해야 한다.
나아가 FOMC에서 발표하는 핵심 경제 지표인
경제 성장률과 근원 개인소비지출 물가지수(PCE) 전망치 변화를 점검하여 자신만의 중장기 경제 전망 시각을 키워보자.
장기 국채 금리를 중심으로 양국의 금리 동조화가 발생하는 게 일반적이다. 단기 국채 금리는 한국은행의 기준금리 결정에 따라 미국 국채 금리와의 동조화가 약화할 수 있다. 이 경우 한국은행의 통화정책의 파급 경로는
단기 금리를 중심으로 유효하게 작동해야 한다.
금리 동조화의 요인
- 실물 경제, 통화정책 기대, 글로벌 유동성
- 제각기 다른 방향으로 작용 -> 단기적 동조화 약화 할 수 있음
적정 기준 금리에 대한 대표적인 공식 - 테일러 준칙
- 테일러 준칙 : 중앙은행이 적정 인플레이션율과 잠재 경제 성장률을 고려해 금리 수준을 결정하는 것
- 균형 실질이자율 : 대출이나 예금, 채권의 수요와 공급이 일치할 때의 이자율 = 경제가 균형인 상태의 금리(균형 금리, 중립금리, 자연이자율)/물가상승률만 반영, 국내총생산(GDP)은 고려할 필요 없음
- 인플레이션 갭 : 실제 물가상승률에서 중앙은행의 목표 물가상승률을 뺀 값
- 재정 정책 변화, 환율, 실업률, 글로벌 잠재 성장률 추세 변동, 신용 공급에 영향을 비치는 구조적 요인 등을 고려하지 못할 수 있음.
- 물가상승률에서 소비자물가상승률, 근원 물가상승률, GDP 디플레이터(국내에서 생산한 모든 재화의 가격 상승분 가중편균한 지표) 중 어떤 지표를 사용하는지에 따라 적정 기준금리 달라질 수 있음
* 경제 성장률이 높거나 물가상승률이 높으면 금리가 높다
필립스 곡선 : 실업률과 명목 임금 상승률 간에 음(-)의 관계가 있음을 증명한 경제학자의 이름에서 유래
- 고용과 물가를 달성하기 위한 중앙은행 정책의 상충 관계를 설명하는데 유용한 도구
인플레이션이 진행되는 시기에 필립스 곡선의 기울기는 경제 정책 운용에 큰 의미를 가진다.
물가상승률 추이가 목표치보다 높으면 물가 안정을 위해 긴축적 통화정책을, 목표치보다 낮으면 완화적 통화정책을 시행하는 방식으로 운용한다. 통화정책 운용 시 모니터링하는 주요 물가 지표로는 소비자물가지수를 가장 많이 사용한다. 기조적이고 장기적인 물가 흐름을 읽기 위해서, 소비자물가지수에 원자재, 곡물류 가격 등 경제의 총공급에 영향을 미치는 외적 요인에 따른 물가 상승분을 차감해 구한 근원물가지수를 별도로 산정한다.
신용 리스크가 전혀 없는 국가가 발행한 국고채의 기간별 금리가 시장의 대표적인 장기 금리로서 역할을 한다.
시장금리의 여러 가지 의미
- 경제의 기초 체력(펀더멘탈)
- 성장률의 선행 지표인 민간 소비나 투자가 금리에 영향을 준다
장단기 금리 역전은 경기 침체 이외에 단기 채권과 장기 채권의 수급, 안전자산 선호 심리에 따라서도 발생할 수 있다. 장기물의 만기가 길면 길수록 금리에 따라 수익률 차가 크기에, 안정성을 선호하는 사람은 만기가 짧은 것을 선호한다.
만기가 짧은 단기 채권은 기준금리의 영향을 많이 받는다.....채권에 투자한다면 단기채에 몰두해야 하는 이유
양적긴축은 연준이 자산 항목의 국채와 기타 증권(모기지증권 등)을 매각하는 것으로 보면 된다.
통화는 일차적으로 중앙은행의 창구를 통해 공급되고
이를 본원통화라 한다......이런 과정이 반복돼 금융기관은 본원통화의 여러 배(통화승수)에 해당하는 파생통화를 시중에 공급한다.
국가 간 금리 차이를 이용해 투자하는 방식은
캐리 트레이드(carry trade)라 부른다.....
금리가 낮은 곳에서 돈을 빌려 차익거래를 하거나,
수익률이 높을 것으로 예상되는 국가의 주식이나
부동산에 투자해 수익을 추구하는 것을 말한다.
와타나베 부인 = 일본에서 제일 흔한 성의 하나로 고수익을 찾아 국경을 넘나드는 일본 주부 투자자를 의미
(미국투자자 = 스미스부인, 중국 투자자 = 왕씨부인)
모라토리움(지불유예)
금리가 대내적인 돈의 가치라면 환율은 대외적인 돈의 가치다. 즉 환율은 다른 통화와의 비교로 드러내는 상대적 가치다. 전세계 환율은 기축통화인 달러를 기준으로 삼고 있다. 환율의 급등락은 자국 경제를 불안정하게 만들기에 각국 정부와 금융당국은 환율의 추이를 면밀히 살피게 된다. 환율이 일정 수준을 유지 해야 각 경제 주체는 안심하고 경제 활동을 한다.
자국 화폐와 외국 화폐가 교환되는 추상적인 공간을
외환시장(foreign exchange market)이라고 한다.
환율은 바로 외환시장에서 거래되는 수요와 공급에 의해 결정된다. 환율이란 외환시장에서 거래되는 외환의 가격이다. 국가 간의 모든 거래는 달러나 원화 같은
화폐 이동을 수반한다. 이 과정에서 환율은 물가 수준, GDP, 국제수지 등에 큰 영향을 미친다.
산유국은 국제 석유시장의 결제 통화가 달러이기 때문에 자국 통화를 달러에 고정할 필요가 있다.
홍콩과 싱가포르도 무역 거래 대금이 주로 달러로 결제되므로 국내 통화시장을 안정시키기 위해서 달러와 연동해 환율을 운영한다.
변동환율제는 국제수지 불균형이 발생하면 그에 따라 환율이 변동하는 방식이다. 환율이 자동 조정되는 것이다.
전쟁이나 질병, 자연재해, 글로벌 금융위기 같은 상황이 벌어지면 달러 같은 안전자산에 대한 수요가 증가한다.
환율을 대할 때 우리는 예측 불가능성을 받아들여야 한다. 그저 운이 좋아 얻은 결과는 겸허하게 받아들여야 한다고 믿는다.
트리핀의 딜레마란 기축통화는 신뢰할 수 있고
공급도 충분해야 하는데 현실에서는 이 두 가지 목표가 상충됨을 지칭한다.
거시경제학에는 '삼위일체 불가능 이론(impossible trinity)'이라는 것이 있다. 이론적으로 어떤 나라에서도 자유로운 자본 이동, 고정환율제(환율 안정성)와
독립적인 금융 정책, 이 세 가지 목표를
동시에 달성할 수 없다는 것이다.
통상 자본 통제는 한 나라의 정부가 자본 계정을 통해 자본의 유입과 유출을 규제하기 위해 사용할 수 있는 모든 형태의 조치다. 이에 비해 IMF는 자본의 유입과 유출에 영향을 끼치도록 고안된 모든 조치를 자본 유출입 관리 조치(capital flow management measures, CFM)의 관점에서 정의 내리고, 허용 가능한 자본 규제인지
판단하는 기준을 갖고 있다. 어느 나라에서 새로운 조치가 들어가면 이게 허용될 CFM인지를 유심히 관찰한다.
G4 국가(미국, EU, 일본, 영국)의 광의의 통화(M2)량은 코로나 19 팬데믹 기간에 급증했다. 통화 지표에는 '현금 + 요구불예금'을 지칭하는 M1이 있다.
요구불예금은 이자를 포기하고 일반적으로 즉각 현금화할 수 있어서 현금통화에 포함해 통화량을 측정한다.
1국면 : 위험 회피 성향으로 달러 가치 상승
2국면 : 미국 경기가 둔화되고 다른 국가의 경기가
상대적 우위인 경우 달러 가치 하락
3국면 : 미국 경제가 매우 강세인 경우 달러 가치 상승
* 세계 경제가 침체되면 3국면으로부터 2국면 없이 바로 1국면으로 직행하는 상황이 일어날 수 있다.
달러가 강한지 약한지를 판별할 때는 어느 한 통화만을 기준으로 삼아서는 신뢰도가 떨어진다.
그래서 달러인덱스(지수) 개념이 고안되었다.....
달러인덱스는 6개의 준기축통화, 즉 유로(57.6%반영), 일본 엔(13.6%), 영국 파운드(11.9%), 캐나다
달러(9.1%), 스웨덴 크로나(4.2%), 스위스 프랑(3.6%)에 대한 달러 가치를 각국의 무역 비중을 고려해 계산한 값이다. 유로화가 절반 이상의 비중을 차지하기 때문에, 달러 대비 유로화의 가치가 상승하며 달러인덱스가 하락하는 구조다.
......달러 가치가 하락했다는 말은 결국 주요 6개국 통화와 비교했을 때 가치가 하락했다는 의미다.
이자율과 환율 간의 관계를 밝히려는 대표적인 이론은 '이자율 평형 이론(interest rate parity)'이다.
이는 국가 간에 자본 이동이 자유롭다는 가정하에
국가 간 이자율 차이가 생기면 자본이 국경을 넘어
이동함에 따라 환율이 조정된다는 이론이다.
이자율 평형 이론
- 국내 이자율 / 해외 이자율 + (기대)환율 변화율
- 국가 간의 선물 환율은 양국의 이자율 차이에 의해 결정된다는 게 핵심
금융시장은 미래를 반영한다. 환율도 마찬가지다.
RP는 증권사가 나중에 되사는 조건으로 파는 채권.
증권사가 망하면 원금을 건질 수 없다.
......단기 자금을 예금이나 자산관리계좌(cash management account, CMA)에 묶어두기 아까운
사람들에게 좋은 상품이다....CMA는 내가 신경쓰지
않아도 자동으로 국공채, 어음 같은 단기 금융상품에
매일 투자한다. 그 수익을 고객에게 나눠주는
고금리 자유입출금 상품이다.
외환시장에서 원화와 위안화는 '프록시(proxy)'통화로 간주된다. 프록시란 '대리인'이나 '대리하는 것'들을 뜻하는 말로, 두 통화 가치가 같은 방향으로 움직인다는
의미다. 이런 동조화 현상은 한국 경제가 중국과 긴밀하게 얽혀 있기 때문에 발생한다....우리 기업의 수출을 다른 지역으로 다변화하는 전략을 지속적으로 추구해야 한다.......동조화보다는 각자 길을 가는 게 좋다.
금리는 환율을 움직이는 절대적으로 중요한 요인.
금리를 결정하는 통화정책도 결국 환율에 영향을 준다.
재정 정책과 통화정책으로 이자율이 변하면 환율도 변화한다. 기준금리 인상으로 시중금리가 상승하면 환율은 하락한다. 반대의 경우라면 환율은 상승한다.
기준금리 변경은 환율에만 영향을 주지 않고
자산 가격, 신용 규모, 소비자와 생산자의 기대 심리에도 영향을 준다.
소비자물가의 차이가 환율에 영향을 준다.....물가는
금리처럼 환율에 영향을 주는 절대적인 요소는 아니다.
큰 틀에서 환율의 방향을 예측하는 데 도움이 된다.
- 인플레이션 = 물가 상승 = 원/달러 환율 상승 = 달러가치 상승 = 원화 가치 하락
- 디플레이션 = 물가하락 = 원/달러 환율 하락 = 달러 가치 하락 = 원화 가치 상승
구매력 평가설(purchasing power parity) : 적정 환율은 '하나의 통화로 환산한 세계 각국의 물가 수준이 같아지게 하는 환율' - 장기적으로 각국의 환율 수준은 상품이나 서비스에 대한 구매력에 따라 결정된다.
- 국가 간 교역이 항상 자유롭게 이루어진다는 자유무역의 개념에 바탕을 두고 있다.
- 일물일가의 법칙(law of one price) : 하나의 물건에는 하나의 가격만 존재한다
- 빅맥 가격을 달러로 환산한 각국의 빅맥지수(Big Mac Index)는 각국의 구매력 차이를 보여주는 예
- 스타벅스 지수(Starbucks Index) : 카페라테 톨 사이즈 가격을 기준으로 산정. = 라테지수, 카페라테지수
상품이나 서비스뿐만 아니라 주식, 채권, 실물 투자
수요의 변화도 환율에 영향을 미친다.
- 외국인이 한국 주식을 살 때 먼저 달러를 팔고 원화를 사들이면 원화 가치가 상승(환율 하락)한다.
- 환율은 주가와 반대로 움직이는 경향이 높다
- 높은 환율은 우리나라 주식시장의 적이다
- 외국인이 채권을 팔고 떠난다면 원화 가치 하락(환율 상승)이 발생
- 원화 가치가 상승해야 주식, 부동산, 채권 가격이 상승할 여지가 있음
- 환율은 복잡계, 수시로 변동
- 단기적으로 환율을 정확하게 예측하는 것은 무리
주가를 결정하는 요인은 펀더멘털, 시장 분위기(센티멘트) 등 여럿이 있다. 그중 유동성도 한몫을 한다.
금리가 매우 낮은 상황에서 유동성이 풍부한 경우에는 주가가 상승하는 경향이 높다.
주식 투자자라면 미국, 유로존과 전 세계 주요 10개국(신흥국 포함)의 통화량(M2)을 달러화로 표시해
합산한 글로벌 통화 공급 지표를 점검해야 한다.
글로벌 자산 가격 상승을 지지하는 유동성의
절대 수준이 달라지고 있는지를 살펴봐야 한다.
이는 경기 사이클과도 긴밀한 관계가 있다.
글로벌 달러 유동성을 보여주는 전 세계 외환준비금(world total reserves excluding gold)의 증가율도 유동성과 관련해 점검할 사항이다.
전 세계 외환준비금의 증가율은
글로벌 증시 상승률과도 유사한 흐름을 보인다.
자산 선택에서 주식과 채권은 서로 대체성이 있다.
이를 '자산 대체 효과(wealth substitution effect)
모델'이라고 한다. 이에 따르면 금리가 상승하면
채권 기대수익률 상승으로 채권 수요가 증가해
상대적인 주가 기대수익률은 하락한다.
그 결과 주식 수요는 감소하고 주가는 하락한다.
기업의 자금 수요 변화와 통화당국의 정책 기조 변화에는 시간차가 존재한다. 주가는 선행지수이지만 금리는 통상 후행지수다....통화당국은 국면 전환 이후에도
종전의 통화정책 기조를 유지하려는 경향이 있다.
기준금리 인상이나 인하 가능성이 높게 판단되면
주식시장은 이를 먼저 반영한다.
주식시장은 정보 전달이 빨라서 투자자들이
금리 방향과 타이밍에 베팅하기 때문이다.
금리 상승이 경기 호전의 신호로 인식되는 시기가 있다.
이때 금리 상승은 오히려 주식 투자의 신호가 된다.
주식은 위험자산이기에 채권이나 안전자산보다
더 높은 수익이 부여되어야 투자가 정당화된다.
이를 프리미엄(수익률 할증)이라 한다.
위험 프리미엄은 일반적으로 주식수익률에서
10년물 국채 금리를 빼서 계산한다.
여기에서 주식수익률은 주식 PER의 역순이니, PER이 10배라면 주식수익률은 10분의 1, 즉 10%이다.
경기 하락을 확인할 때
실질개인소득, 고용, 실질개인소비지줄, 도소매 판매,
산업생산 같은 여러 지표를 고루 보아야 한다.
돌이켜 보면 주식시장은
경제를 제대로 반영하는 효율적인 시장만은 아니었다.
- 기업의 주가 : 시가총액 / 주식 수
- 주당순이익(1주당 순이익 earnings per share, EPS) : 당기순이익 / 주식 수
- 주가이익배수(price to earnings ratio PER) : 주가를 EPS로 나눈 값 - 투자한 금액을 회수하는 데 걸리는 기간
- 기업의 주식 수익률 = EPS / 주가
- 주가 = PER X EPS
- 배당할인모형(DDM) : 기업 가치를 미래 배당액의 현재가치로 할인해서 구하는 것이기에 현금흐름할인(discounted cash flow, DCF)모형의 배당형 모델
- DDM은 미래 배당금의 순현재가치를 기반으로 주식을 평가하는 데 사용한다
투자를 할 때는 반드시 업종의 PER 값을 확인하고
동일 업종내에서 비교해야 합리적인 의사결정이라 할 수 있다.
- 실제 PER : 실제 주가를 순이익으로 나눈 값
- 정상 PER : 이론 주가를 기초로 한 주가 수익률 - 성장을 하지 않는다고 가정한 상태에서 주주 요구수익률만큼의 이익 배수를 쳐주는 PER
실제 PER 은 결국 초과수익으로 기업의 성장 방향성을 알려주는 지표이며, 수익성과 성장성을 평가하는 이익의 질을 나타낸다.
- 주식 가치 = 성장 없는 주식의 현재 가치 + 성장 기회의 순현재가치
PBR(주가순자산배수)는 주가를
주당순자산가치로 나눈 개념, PER 과 마찬가지로
주주 가치를 고려한 상대적 가치평가
- PBR 1배 = 시가총액 = 순가산자치 = 청산가치
- PBR 은 자본 대비 시가총액의 비율
- BPS(book-value per share, 주당장부가치)는 '순자산 가치 / 주식 수 : 기업이 자사의 모든 자산을 장부(회계적)가치로 청산한 후 우선주를 포함한 모든 부채를 제외하고 남은 금액을 총 발행된 보통주식 수로 나눈 금액
- 주당장부가치 = (총자산 - 총부채) / (총 발행된 보통주식 수)
- 주가 = PBR X BPS
- ROE(return on equity, 자기자본이익) : 기업이 자본을 이용하여 얼마만큼의 이익을 냈는지를 나타냄 - 워렌 버핏이 가장 중요하게 여기는 기업 수익성 지표
- 자기자본비용을 구할 때는 가중평균자본비용(weighted average cost of capital, WACC)을 사용한다. 부채와 우선주, 보통주 등 유형별로 자금을 조달할 때 쓰이는 비용을 각각의 비중별로 곱해서 산정한 '평균 비용' - 기업이 투자를 결정하는 데 중요한 기준
- WACC = (자기자본비용 X 자기자본 비중) + (타인자본비용 X 타인자본 비중)
- PSR(주가매출액배수, price to sales ratio)은 주가를 1주당 매출액으로 나눈 수치
- PSR = 순이익 / 매출액 X 100 X 시가총액 / 순이익 = 순이익률 X PER
- 절대적 가치는 아니지만 옥석 가리기를 거치며 혁신 기업은 생존할 수 있음.
성장주는 현재 매출과 영업이익은 높지 않지만
미래의 성장이 기대되고 잠재력이 큰 주식
- IT, 바이오, 이차전지, 전기차 섹터 등
가치주는 성장세는 완만하지만
현재가치에 비해 주가가 저평가된 주식
- 소비재, 은행, 통신, 건설, 유통 등
성장주 투자는 기업의 이익 사이클 내
성장성이 정점(고점)에 이를 때까지 집중한다.
- 저금리나 제로 금리 상황에서 매력적인 투자처
가치주 투자는 본질가치 대비 저평가된 기업을 사서
적정 가치에 판다. - 금리 인상기에 주목하기
불안한 시장에서는 꾸준히 이익을 내고 배당을 주는
기업에 주목해보자. 가치주는 성장주보다 상대적으로
배당 수익률이 높아 매력적인 투자처로 여겨진다.
주식은 확률적 사고로 하는 게임이다.
배당 성향이 높은 가치주를 적정 시점에서 사서 물렸다 해도 아주 높은 가격만 아니라면 얼마간 기다리면 수익을 낼 수 있다.......가치주, 성장주와 금리의 관계는 절대적이지 않다.
실제로 유형자산보다 무형자산의 비중이 높고
매출과 영업이익 성장성이 높으며
독보적 영업권과 기술력을 갖춘 기업 대부분은
시장 대비 PER이 높고 이는 정당화된다.
경기 순환에 덜 민감한 성장주는 투자 고려 대상이다.
안정적인 수익을 내는 소프트웨어 기업과 전기자동차
배터리 생산업체, 반도체 장비 제조업체를 꼽을 수 있다.
여기에 정부 보조금을 받거나 정부 지출의 수혜를 입는 기업도 포함한다.
중립금리는 인플레이션이나 디플레이션 없이
경제가 잠재성장률 수준을 회복하게 하는 이론적 금리다........중립금리는 자연이자율이라고 부르기도 하며, 이 경우 중장기적으로 한 경제의 실제 GDP와
잠재 GDP를 일치시켜 인플레이션이 안정적으로 유지되게 한다.
장단기 금리가 역전되고 향후 금리 인하를 예상한다면
성장주를 사야한다는 이야기로 귀결된다.
완연한 경기 회복 국면에서는
경기순환주에 관심을 두라고 번스타인은 권고한다.
이렇게 시장을 바라보는 눈은 각자 다를 수 있다.
시장은 인식과 실제의 간극을 축소하면서 소통하는 장소다. 골치가 지끈거린다면 성장주와 가치주를 구분하지 말고 구조적인 성장주를 저가에 분할 매수하는 게 가장 좋지 않을까.
주식시장에 참여하는 사람이라면 누구라도 시장이 주기적으로 감정의 양극단을 오간다는 사실을 반드시 이해해야 한다. 그래야 시장에서 다른 이들보다 우위를 점할 수 있다.
주식시장은 경제학, 통계학, 회계학, 경영학 공부를 뛰어넘어 심리학, 정치학, 각종 산업에 대한 이해를 요구하는 종합 예술의 결정체다.
"시장은 대중의 심리를 먹고 삽니다. 그런 심리를 읽어내야 투자에서 우위에 설 수 있습니다. 시장의 기분이 어느 단계에 있는지 이해해야 하는데 그걸 알기란 쉽지 않지요. 스스로 감정을 읽는 방법을 터득해야 합니다.
경제학자의 말은 듣지 마세요." - 저자 조원경
결국 주식시장은 기업 이익의 함수다.
시장이 조울증 환자일지 몰라도 어느 기업이 구조적으로 돈을 벌고 성장하는지 아는 게 가장 중요하다.
투자에 왕도는 없다. 여러 방면의 공부와 실전 경험이 중요하다.....주식은 어렵다. 삶처럼 말이다. 평온한 마음을 유지하는 것이 안전마진 확보에서 가장 중요한 것이라고 생각한다.....주식시장에 전문가는 없다.
경기민감주는 오히려 비쌀 때(고PER)사서 쌀 때(저PER) 팔아야 한다. 주가가 선행하기에 이런 사이클을
읽는 게 경기민감주 투자에서는 중요하다.
경기민감주를 고 PER에 사야 하는 이유는
그때 업황이 가장 악화해 공포가 절정에 달해서다.
경기민감주는 이익이 많이 날 때
주가가 고점에서 정체한다. 이때 PER은 낮다.
삼성전자와 SK하이닉스 같은 반도체주, 롯데케미칼과 대한유화 같은 화학주, HD현대중공업 같은 조선주는
대표적인 사이클 주식으로 경기민감주다.
부동산에서 가장 중요한 것은 심리와 공급이다.
집값이 오르는 절대적인 원인은
금리 인하가 아니라 수요 증가이다.
.......
가격은 수요에 가장 직접적인 영향을 미친다.
주택 수요가 추세적으로 증가할 때가
내 집도 마련하고 부동산 투자를 할 적기다.
부동산 가격은 다의적인 개념이다.
부동산 자체의 가격과 부동산을 둘러싸고 있는 환경의 값어치가 합해진 것이다.....부동산도 시장에서 거래되기에 부동산 가격은 부동산의 수요와 공급에 의해 결정된다고 보는 게 옳다. 부동산 가격이 결정되면
그 가격은 부동산의 수요와 공급에 영향을 미친다.
가격이 수급을 조절하는 특징을 가진다.
부동산 버블 지수는 5개 변수를 토대로 세계 25개
주요 도시의 주거용 부동산 버블 위험을 수치화한다.
한국은 조사 대사에 들지 않는다.
이 지수 값이 -0.5~0.5이면 적당하다고 본다.
1.5를 넘으면 거품 단계에 진입했다고 추정한다.
*변수 : GDP 대비 부동산담보대출 비중 변화, GDP 대비 건설 비중 변화, 소득 대비 주택 가격 비율, 주택 수익 비율, 전국 대비 도시 주택 가격
가장 값싸게 매입하는 것이 부동산 투자에서 최고의 덕목이다. 안전마진의 원칙에 따라 우량 부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다면 이미 시작 단계부터 차익을 남기는 것이다.
글로벌 금융위기 이후 금리와 유동성 간에는 음(-)의 상관관계가 확대되었다. 기준금리는 서울과 수도권을 중심으로 가계대출에 미치는 영향이 크다.
금리와 유동성(M1,M2,가계대출, 주택담보대출)은
주택시장에 통계적으로 유의미한 영향을 미친다.
- 지역별 영향은 서울 > 수도권 > 지방 광역시
저금리는 늘 그렇듯 과도한 유동성을 불러들여 독이 된다. 기업은 돈을 빌려 사업 규모를 확장하고 재테크에 치중하며 주가와 부동산 가격이 상승했다. 이는 담보가치 상승과 기업의 차입 여력 확대의 빌미가 되어
자산 가격의 급격한 상승을 일으켰고 거품이 형성됐다.
버블 붕괴기에는 어떤 기제가 작동할까?
자산 가격 하락 -> 순자산 감소와 부채 부담 확대 ->
자산 매각 확대 -> 자산 가격 하락 => 악순환
주택담보대출 금리의 움직임이 주택 수요를 좌우한다.
변동금리 비중이 높은 국가일수록 주택시장이 금리 변동에 취약할 수 있다. 가처분소득 대비 가계대출 비중이 높은 국가도 주택시장의 금리 민감도가 높다.
한국은 가계대출에서 고정금리 비중이 30%대로 미국(98.9%)보다 크게 낮다. 2024년 금리 인하 전망 후퇴로 모기지(주택담보대출) 금리가 뛰면서 시장이 위축되었지만 매물 부족 속에 가격은 더 오르며 사상 최고 수준에 근접했다. 고금리가 주택 구매 비용을 높이고 수요는 낮추는 작용을 했다. 동시에 주택 매물을 위축시켰다.
한국은 주요국과 견주어 금리와 집값 간에 음의 상관성이 뚜렷하다. 여기엔 높은 가계대출 비중이 큰 영향을 미친 것으로 보인다. 한국은행의 '가계대출의 금리 민감도 분석 및 시사점'에 따르면 금리 움직임과 가계대출 변동은 유의미한 음의 상관관계를 보인다.
금리 상승기에는 금리 민감도가 더 높았다.....한국의 높은 변동금리 비중을 고려하면 금리 변동에 따른 주택시장 위험도는 상당할 것으로 보인다.
한국의 GDP 대비 가계부채 비중은 ...전 세계에서 가장 높은 수준이다. 가계부채에서 변동금리 비중도 한국은 다른 나라에 비해 상대적으로 높다. 부채 문제가 한국 금융 시스템에서 단시일 내에 문제를 일으킬 가능성은 작다. 그러나 부동산 관련 부문의 어려움은 나타날 수 있다는 게 한국은행의 입장이다.
대체로 금리 수준이 낮고 경제 펀더멘털이 양호할수록, 주택담보대출에서 변동금리 비중이 높을수록
금리와 집값이 강한 상관성을 나타낸다.
"부동산이라는 자산은 일괄적으로 말할 수 있는 재화가 아니다. 다양성이 있기에 지역에 따라 금리가 미치는 영향은 다르다. 수급이라는 요인까지 고려해야 한다.
부동산은 인플레이션 해지 역할을 한다는 점에서 불확실성과 높은 인플레이션 시기에 오히려 매력적이다."
전세 가격은 통상적으로 금리에 9~10개월 정도 후행한다. 이는 기준금리 인하가 바로 시장에 영향을 주기보다는 금리의 파급 경로에 따라 장단기 금리에 영향을 미치는 시차 때문이다. 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 잇는 비아파트는 예외다. 금리 인하는 보증금 규모가 커서 월세화의 속도가 더디 나타나는 아파트 전세시장을
중심으로 더 많은 영향을 준다.
통상 전세 가격은 금리와 반비례한다.
금리가 낮아지면 전세가가 오르고 금리가 올라가면
전세가는 내려간다. 금리가 낮아서 유동성이 넘쳐 집값이 상승하고 전세금으로는 다른 집을 사는 갭투자가 횡행하던 시절의 기억을 생각해보라.
.......
낮은 금리는 주택 매매시장과 분양시장에 영향을 미친다. 대출을 받아 원리금을 상환 중인 가구나 향후 대출을 받으려는 가구에 금리 인하는 좋은 소식이다.
신축 주택 공급을 계획하는 건 설사에도 금리 인하는 희소식이다......낮은 금리는 월세화의 속도를 가속화해 전세 가격 상승을 불가피하게 한다. 전세 제도는 주택 가격이 상승하고 금리가 높을 때, 집주인과 세입자가 동시에 만족할 수 있는 임대차 방식이다. 주택 가격 가격 상승에 대한 기대가 적고 금리가 낮으면 집주인 입장에서 전세보다는 월세가 더 유리하다.
전월세 전환률이란 전세 보증금을 1년 치 월시로 바꿀 때 적용하는 환산율을 말한다.
역전세난이란 전세의 수요보다 공급이 많아져 전세금이 하락하면서 집주인이 난처해지는 상황을 일컫는다.
전세를 살지 월세를 살지 선택할 때
주택 가격과는 별도로 금리는 절대적인 영향을 미친다.
흔히 서울 주택시장은 월세 확대, 전세 감소, 주거 수준의 양극화로 요약한다.....저금리가 지속되면 번듯한 서울 도심은 월세시장과 자가 중심 시장으로 양분화할 가능성이 커진다.
다른 곳 어디로 잠시 나가 살더라도 마치 회귀하려는
연어의 심리가 작용하는 게 부동산시장이다.
부동산이 일종의 신분을 나타내는 지위재로 역할을 하고 있다는 점도 인기 지역의 높은 주거비를 설명하는 이유다........중국의 큰손들이 세계 부동산 가격을 올려놓았다는 것은 익히 잘 알려진 사실이다.
세계 인기 지역의 집값은 그래서 거품 여부를 따지기가 매우 힘든 구조라 하겠다.
DSR은 모든 부채의 연간 원리금 상환 총액을 기준으로 대출 한도를 정하는 비율.
DSR을 산정할 때 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 것이 스트레스 DSR 제도다.
과거 최고 금리 수준으로 스트레스 금리를 산정하면
금리 상승기(고금리 시기)에는 금리 변동 위험이
과소평가되고, 금리 하락기(저금리 시기)에는
금리 변동 위험이 과대평가된다.
낮은 금리와 풍부한 유동성의 시기에 리츠(real estate investment trusts, REITs)가 인기였다.
리츠는 부동산투자회사법상 부동산투자회사로,
다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산과
부동산 관련 증권에 투자하는 부동산투자신탁이다.
부동산 투자를 할 때도 참고가 될 만한 다양한 투자 지표
- 소득 대비 주택 가격(price to income ratio, PIR) : 주택 구입에 대한 지불 능력을 표시하는 지표, 주택 가격을 가구당 연소득으로 나눈 개념 = 주택 구매 능력 - PIR이 10이라면 소득을 다 모아서 10년 동안 한 푼도 쓰지 않아야 집을 구한다는 말
- 월 소득 대비 주택 임대료 비율(rent to income ratio, RIR) : 매매 가격이 높은데 RIR 지표가 낮다면 부동산에 버블이 상당하다고 추정하기도 한다.
- 주택구입부담지수(Korea -housing affordability index, K-HAI) : 중위 소득 가구가 중간 가격 주택을 대출받아 구입했을 때의 상환 부담 비율 - 집을 구입한는 데 필요한 대출에 대한 부담 정도를 나타낸다. - 하락 추세면 부동산 거품이 꺼지는 것을 말한다.
* 투자할 때 절대적으로 신봉할 단 하나의 지표는 없다.
모든 투자는 각자의 책임으로 능력 범위 안에서 하는 것
대출 금액 제한 기준
- 주택담보인정비율(loan to value, LTV)
- 총부채상환비율(debt to income, DTI)
*정부기관이 LTV를 얼마로 인정할 것인지, DTI를 어떻게 할 것인지는 돈을 빌리는 사람에게 중요하다.
자본주의는 어쩌면 거대한 거품을 먹고 사는 제도일 수 있다. 이성과 감성 그리고 광분과 냉정 사이에서
투자는 이루어진다.
원자재 역시
수급과 유동성에 따라 가격이 크게 요동친다.
원자재 거래는 정치적 불확실성, 인플레이션, 경기 둔화로 인한 통화 변동성 확대 시기에 좋은 헤지 수단이다.
인플레이션을 상쇄하는 데 중요한 역할을 한다는 말.
인플레이션이 가속화하면 원자재 가격이 오르고
통화 가치를 약세로 만든다.
투자자들은 정치와 경제가 불안한 시기에도
원자재 비중을 늘린다.
원자재 관련 거래를 할 때는 고위험 자산은 피하고
유동성이 높은 종목을 거래하는 게 좋다.
유동성을 감지하는 간단한 지표는 가격 등락이다.
미국 달러와 귀금속은 상대적으로 안전자산에 속하고
트레이더들이 선호한다.
......
수천 년간 금은 높은 유동성을 보이며 전 세계에서
의미 있는 가치 저장과 교환 수단으로 인정을 받아왔다.
일반적인 수요와 공급의 원칙이 금과 기타 귀금속에는 적용되지 않는다.
KRX(한국거래소) 금시장을 이용하는 게 세금 절약
측면에서 유리하다. 금현물에 투자하는 시장인데
주식 계좌처럼 간단하게 게좌를 틀 수 있다. 수수료는
거의 없고 매매 차익에도 세금을 내지 않는다.
물가상승률 대비 금리가 얼마나 더 높은지가 금 가격에 영향을 미친다. 은행 이자가 높아도 물가상승률이
더 높다면 예금을 해도 사실상 손해다.
결국 금에 대한 선호를 결정짓는 또 다른 요인이
실질 금리인셈이다.
- 실질 금리란 인플레이션 기대를 차감한 금리
- 물가연동국채(TIPS) : 인플레이션 변화율 만큼 원 금 가격을 인상해주는 채권.
- 물가연동국채의 금리 = 실질 금리
금은 국채 수요와 경쟁 관계에 있다.
- 금리가 인하하면 국채 수요도, 금 수요도 늘어난다
- 연준 피벗이 금 가치를 좌우
- 고물가 시대에 장기적인 가치 저장 수단의 기능
- 스테그플레이션(인플레이션+경기 침체) 국면에서 안정적인 투자처로도 기능
- 정치와 경제가 불안한 상황에서 공포 심리로 인해 견조한 매수 모멘텀이 이어질 수 있다.
- 경기 침체와 연준의 금리 인하가 동반되면 금 가격은 상승한다
- 중앙은행의 금 매입 속도가 금 가격의 미래 궤적을 가늠하는 데 핵심이다
버핏은 나쁜 투자와 이상한 투자의 두 가지 투자 유형은 공포감이 극에 달할 때 최고의 인기를 누린다고 말했다.
모든 금융상품이 그러하듯이 비트코인 가격도 수요와 공급의 원리가 결정한다....총공급량은 2,100만 비트 코인만 채굴할 수 있도록 제한되어 있다.
비트코인을 실질적으로 움직이는 것은 금리 같은 경제적 요인외에 심리적 요인이 더 크다.
비트코인은 분산원장 기술인 블로체인을 기반으로 한
디지털 자산으로 중앙은행의 영향을 받지 않는다.
다만 금리와 비트코인 간에 간접적인 영향이 있을 수 있다.
미국 기준 금리가 상승하는 동안 비트코인을 비롯한 가상자산과 미 증시는 방향성을 같이하는 양의 상관관계를 장기적으로 보였다. '금리 인상 -> 증시 하락 -> 가상자산 하락'의 사이클이었다.
일반적으로 위험자산의 수익률은
거시경제 상황과 밀접한 관련이 있다.
돈을 빌릴 경우는 금리의 변동성이라는
안전마진을 늘 염두에 두어야 한다.
클라먼은 자신의 저서<Margin of Safety(안전마진)>에서 "가치투자는 하락장에서 빛난다. 시장의 하락이야말로 투자 철학에 대한 진정한 시험무대다"라고 말했다.
우리가 삶을 살아가는 것에도 기복이 있다.
하강 국면에서 버티기를 잘해야 사업도 인생도 흥한다.
우리가 투자하려는 대상의 리스크에 대해 완벽하게 알기 어렵기 때문에 할인하여 투자하고자 노력해야 한다는 점만큼 명쾌한 논리는 없다.
운의 존재를 적절하게 인정하고 받아들여 성공에 실력이 얼마나 공헌하는지를 파악해야 한다는 것.
운과 실력의 기여도를 구분해 '운을 높히려는'
다양한 노력을 과학적, 체계적으로 행해야 복잡계 세상에서 성공 가능성, 즉 안전마진을 높일 수 있다.
- 일의 결과가 실력에 의한 것인지 운에 의한 것인지를 판단하기 어려운 겨우, 그 판단을 유보하고 장기간에 걸쳐 좋은 성과를 낼 수 있는 여러 시도를 해보자.
- '실력의 역설'을 깨달아야 한다. 데성공은 실력, 기회, 운이 결합할 때 이루어진다.
- 최선이 어려우면 차선도 괜찮다는 자세가 필요하다. 항상 차선의 플랜B를 생각해야 한다.
- 우리가 살고 있는 세계가 운의 영향을 받는 복잡계라는 것을 알아야 한다.
어느 길 하나만을 고집하지 않는 유연함이,
끝까지 길을 가겠다는 각오가 동반할 때
행운의 여신이 다가올 수 있다.
"내가 부자가 된 비결은 다음과 같다.
나는 매일 스스로에게 두 가지 말을 반복한다.
그 하나는 '왠지 오늘은 나에게 큰 행운이 생길 것 같다'이고 다른 하나는 '나는 무엇이든 할 수 있다' 라는 것이다." - 빌 게이츠
"지혜가 없으면 행운이 없고, 어리석음이 없으면
불운이 없다." - 발타자르 그라시안
"운에 대한 유일한 확실한 것은 운이 바뀔 것이라는 것이다." - 브렛 하트
"운은 믿음의 배당이며 성공의 첫 번째 규칙은 믿음을 갖는 것이다." - 랠프 월도 에머슨
세상이 서로 연결되어 있듯이 모든 것은 상호 융합되어 새로운 모습으로 시장에 나타난다. 그런 흐름을
제대로 이해해야 급변하는 세계에서 살아남는다.
돈은 인간의 행복과 불행을 좌지우지하는 요물이었다.
그 돈의 값이 금리다.
결국 금리는 누구에게는 기쁨이 되고
누구에게는 슬픔이 되어 우리 일상을 지배하고 있다.
금리를 제대로 이해하는 것이야말로
현대 자본주의를 살아가는 기본이라 하겠다.
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